Онтологические прогулки

Основным видом местной самоорганизации в России является ТСЖ. Вот что пишет о ТСЖ «Википедия»: Това́рищество со́бственников жилья́ (ТСЖ) — юридическое лицо, некоммерческая организация, созданная на основе объединения собственников помещений многоквартирного дома или собственников соседних участков с жилыми строениями (домами) для совместного управления теми помещениями этого дома и землями, которые находятся в совместном владении и пользовании, а также для ведения хозяйственной деятельности в таком доме и на земле, находящейся в совместном владении, в форме эксплуатации общего имущества, строительства дополнительных помещений и объектов общего имущества, а также сдачи в аренду, внаём части общего имущества в многоквартирном доме или общего земельного участка.

Товарищество собственников жилья представляет собой российский эквивалент кондоминиума.

Решение о создании товарищества собственников жилья может быть принято только на собрании собственников помещений в многоквартирном доме проведенном в порядке предусмотренном статьями 45-48 ЖК РФ. Решение о создании товарищества и утверждении его устава принимаются большинством голосов всех собственников помещений, независимо от того, присутствуют они на общем собрании или нет (ст. 136 Жилищного кодекса). Остальные решения можно принимать большинством голосов присутствующих, кроме вопросов перечисленных в ЖК РФ, для принятия решения по которым требуется 2/3 голосов от общего количества голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Создание ТСЖ не означает, что его членами автоматически становятся все собственники в данном доме, так как членство в ТСЖ возникает только на основании заявления собственника о вступлении в ТСЖ. В любой момент член ТСЖ может выйти из ТСЖ и собственник, не являющийся членом ТСЖ, может в любой момент вступить в ТСЖ. Если в ТСЖ присутствует менее 50 % собственников, то закон требует ликвидации такого Товарищества.

В одном доме может быть создано одно ТСЖ, хотя одно ТСЖ может объединять несколько домов, имеющих общий земельный участок и/или общую инженерную инфраструктуру.

Высшим органом в ТСЖ является Общее собрание членов, оно избирает Правление — постоянно действующий исполнительный орган, из числа которого избирается Председатель правления ТСЖ — лицо, действующее от имени товарищества без доверенности, обладающее правом подписи всех документов товарищества. Председатель правления ТСЖ не является органом управления ТСЖ, так как статья 144 Жилищного кодекса РФ не относит его к числу таковых. Так же избирается Ревизионная комиссия (Ревизор) для контроля финансово-хозяйственной деятельности Правления и Председателя. Правление и Председатель правления избираются на срок до двух лет. При этом нет ограничений на повторное избрание одних и тех же лиц.

Жилищный кодекс РФ прямо не указывает, как должен производиться подсчёт голосов на общем собрании членов ТСЖ, в отличие от общего собрания собственников многоквартирного дома (порядок подсчёта голосов на общем собрании собственников установлен императивно и изменить его Уставом ТСЖ или иным образом нельзя). При отсутствии в Уставе ТСЖ положений о порядке подсчёта голосов на общем собрании членов ТСЖ, следует применять правила, установленные для подсчёта голосов на общем собрании собственников.

Возможны следующие варианты (не запрещено использовать и любой другой):

Число голосов пропорционально общей площади помещений. То есть, чем больше квартира (или нежилое помещение) — тем больше голосов на общем собрании членов. Один собственник нескольких помещений может обладать значительным процентом голосов. Такой вариант предусмотрен в Жилищном кодексе для подсчёта голосов на общем собрании собственников помещений (ч.3 ст. 48, ч.1 ст. 37 ЖК РФ), в том числе и для принятия решения о создании ТСЖ. По аналогии его можно принять и для голосования внутри ТСЖ.

Один член – один голос. Если одному собственнику принадлежит несколько помещений, он не получает дополнительных преимуществ. Если одно помещение принадлежит нескольким собственникам, каждый из них получает право голоса в ТСЖ.

Одно помещение (квартира или нежилое) — один голос. При этом не учитывается разница в площадях помещений и количество собственников.

При определении критерия подсчёта голосов следует учитывать потенциальную возможность возникновения сложностей при определении кворума собрания:

- манипулирования числом голосов, например, путём оформления квартиры на нескольких членов семьи вместо одного и т. п.

- несоответствие между размером обязанностей нести расходы по содержанию дома (императивная норма — пропорционально доле общей площади помещений) и числом голосов при решении вопроса об установлении размера таких расходов.

ТСЖ является некоммерческой организацией, для которых Налоговый кодекс предусматривает ряд льгот. Согласно п.2 ст.251 НК РФ целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль. При этом указывается, что к целевым поступлениям относятся вступительные взносы, членские взносы, паевые взносы, а также отчисления на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся членами ТСЖ (пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ). Средства, не относящиеся к целевым, облагаются налогом на прибыль в общем порядке.

Спорным может оказаться налогообложение средств, собранных на содержание дома с собственников, которые не являются членами ТСЖ. В этом случае собранные средства уже не будут являться целевым поступлением, а будут платой за предоставленные услуги по ремонту и содержанию и должны облагаться на общем основании. Перечень средств некоммерческой организации, которые могут быть отнесены к целевым в Налоговом кодексе закрытый и не содержит средств лиц, не являющихся членами некоммерческих организаций, однако, чаще всего такие взносы не являются прибылью, поскольку все взносы необходимы для поддержания хозяйственной деятельности ТСЖ. Правила, при которых собственник становится членом ТСЖ — обычно, закрепляются в уставе ТСЖ.

Данная законодательная норма делает экономически более выгодным, чтобы все собственники жилья становились членами ТСЖ.

На практике часто никто не хочет заниматься хозяйственными нуждами всего дома, выделять средства на ремонт подъездов, лифтов, - люди чувствуют себя собственниками только своей квартиры. Среди собственников встречаются не желающие платить членские взносы на содержание дома, при этом существует мало способов воздействия на неплательщиков. Даже если их исключить из ТСЖ общим собранием, всё равно они остаются в доме. Выселение по суду — большая юридическая проблема, да и судебные издержки придётся оплачивать за счёт ТСЖ.

Вне зависимости от того, является ли собственник помещения членом ТСЖ или нет — он обязан оплачивать взносы на обслуживание жилого дома, собираемые ТСЖ».

Серьёзной проблемой так же является потребительское отношения членов ТСЖ к своему председателю и активистам, попытки эксплуатировать их энтузиазм без отдачи. ТСЖ так же страдают от прямого террора со стороны рейдеров недвижимости, вплоть до поджогов и убийств.. Не говоря уже о непрерывных судебных тяжбах, недобросовестном администрировании и пр..

 При всех этих проблемах ТСЖ становятся всё более актуальными по причине постепенного ухода государства из социальной сферы, сферы ЖКХ, где оно (государство) начинает всё больше брать и ничего не давать (взять тот же побор «на капремонт»). Так что, при всех сложностях, альтернативы развитию сети ТСЖ не существует.

Достаточно крупные и/или организованные ТСЖ способны поддерживать участки местных автодорог, линий электроснабжения, обеспечивать собственные потребности в электроэнергии за счёт солнечной энергетики (что может оказаться существенно дешевле «обычных» электросетей). Так же в ряде случаев можно организовать самостоятельное водоснабжение (артезианские скважины).

Структуры самоорганизации могут принимать участие в поддержании материальной базы местных школ. А так же дополнять сферу образования структурами по подготовке и повышению квалификации  специалистов, наиболее востребованных в местном хозяйстве.

  Для всех этих масштабных мероприятий, по мнению Глеба Тюрина, необходима организация местных сообществ (другими словами – сетей коллективов выживания), объединяющих все местные ТСЖ, бизнес-организации, сообщества специалистов, религиозные сообщества, благотворительные организации, родственные и другие коллективы выживания в единое целое. Так же необходимо юридическое закрепление прав и обязанностей этих сообществ.

Государство же и богатые регионы может в большей степени сосредоточится на обслуживании основных автодорог, газопроводов, железнодорожной сети.

Не известно, нужны ли России конституции, демократии, монархии или социализмы. 
Но совершенно необходимо внушить людям границы своих интересов и компетенции, способность к добровольному самоограничению. И одновременно к защите законных границ своих прав и полномочий.

Особенно это необходимо в разграничении полномочий самоорганизации и государства. Они ни в коем случае не должны мешать друг другу вмешательством.

Настоящее созидание и самоорганизация может масштабно победить, если её лидеры сумеют поймать момент, когда делить и разворовывать уже почти нечего, но главные компоненты инфраструктуры ещё не успели окончательно развалиться. И созидать можно, и ничего другого не остаётся…